社員レポート


草野裕樹

不動産の最大効用、最大価値

「物」には必ず、大なり小なり価値があり、それは自分からみて価値がある・無しを問わない。例えば100円のものを100円で取引すれば通常の価値での取引となる。しかし、需要が高く供給が低ければ100円のものは、本来の価値を逸脱して100円以上の価格で取引され得る。これが「価値が最大限に上がった状態」を指し、「最大価値」という。また、需要と供給のバランスの中で最もちょうど良くバランスが取れ、大いに機能している状態を「最大効用」という。
 物には大小問わず価値があると先述したが、札幌における現在の不動産市場・賃貸状況から見ると非常に分かり易く反映させることが出来る。まず、最大効用については賃貸・売買ともに言えることだが、需要があり供給が充分行き届いている状態、または供給があっても十分な需要があり在庫になりにくい状態を指す。実際これを不動産状況に当てはめてみると今の入学・新社会人が動くシーズンにおいて空室リスクは通常時に比較して減少傾向にある。現在札幌市内において賃貸募集をしている物件は数多くあるが、その状況下において最大限の可能性増大要因がこの繁忙期に当たるのである。常時空室になっているものが強い需要をカバーすることが出来、空室が減少することで本来の目的を達成することが出来うるのである。
 一方、最大価値については、これからの時期において、供給に対し需要が強まるので家賃などの価格を下げずに成約する可能性が増大し、逆に空室に対するリスクが減少する。条件が良くなれば、販売するのにしても買い手側の需要と売主側の供給バランスにおいて供給側に優位に働く状況下に置かれるため価値が増大する。ただし、この中で話す前段階としてはあくまで供給側の条件(願望)成就が前提である。
 ただし、供給側の全ての条件が満たされても必ず最大効用・最大価値になりうるとは限らない。この最大効用・最大価値は本来の状態(100%)に対し、如何に到達するか、もしくはそれを超えるかということであるが、内的要因、外的要因により本来の能力を発揮できない状態になりうることもありうる。例えば、2LDKでも3LDKでも良いが大きめの区分所有物件があり、賃貸・売買共に募集していたとする。部屋に対して賃貸の申し込みがあり成約した後に、実需で物件の購入希望が現れるとなった場合において、供給側の条件は満たしているが、需要側の要求が満たすことが100%は出来ず需要側の最大効用・最大価値共に損なわれる結果となりうる。そうした場合、売買を行うものとして扱うと本来の価値と用法が発揮できないため価格は下落傾向に転じ、マイナス要因を生む結果ともなりうるのである。つまりバランスは崩れ、希望価格・希望価値は損なわれ再度価値についての算定を行う必要性が出てくる。
 不動産の需要と供給については場所の違いによっても大きく影響してくる要因は多い。学生街において不相応な間取りの募集があったとしても成約確率は減少傾向に陥るし、高級住宅街に学生の住むようなワンルームを設置しても効率よく成約はなかなかしないと思われる。何か特殊な要因があるのであれば話しは別だが、「不相応」というものの配置を考慮しながら判断しないと価値や効用は本来のものではなくなってしまう可能性がある。
 数年前から札幌市内では新築物件が多く建設されてきた。しかし、最近になりその勢いも徐々に衰えつつあるように感じる。その一端には建築士による偽装事件を受け、国の審査が厳しくなり、新築が建ちにくくなったというものもあるが、バランスの歪みが徐々に見え始め、適当だと判断される場所にはすでに既存物件があるので手が出せないためであると思われる。
今後の需要については場所における最大効用と最大価値を推し量り、何度も再考しながら進める必要があると思う。